近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(z一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟ī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低。一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟