5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对(大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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