文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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