5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò拙荆是什么意思，拙荆是什么意思)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　拙荆是什么意思，拙荆是什么意思头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场拙荆是什么意思，拙荆是什么意思(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 拙荆是什么意思，拙荆是什么意思