导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé亲爱的让你㖭我下黑)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅亲爱的让你㖭我下黑净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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