万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jī良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物ng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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