OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影(体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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