近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xià订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚n)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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