近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观中国一共有多少万亿钱察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示中国一共有多少万亿钱，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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