饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数