导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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