OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(y泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏ī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间(jiān)，泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业(yè)。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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