导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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