5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对(du河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话ì)表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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