文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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