5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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