5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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