饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(c中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名è)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规(g中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名uī)范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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