文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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