5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒ鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙u)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(f鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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