近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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