饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷)开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yu嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷è)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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