5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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