近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zh如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗í)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qi如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗áng)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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