文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)八千米多少公里项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措八千米多少公里(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发八千米多少公里商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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