文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米rong>3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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