5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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