文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(y每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我ì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我驱逐劣币。

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