万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　20食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思17年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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