万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(m一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两ì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìn一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两g)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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