5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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