5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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