文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xkind用法固定搭配，kind用法总结ìng)，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xínkind用法固定搭配，kind用法总结g)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)kind用法固定搭配，kind用法总结机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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