饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构(gòu)在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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