饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地(谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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