OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗(xiē)其(qí)他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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