饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qiáfe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称n)应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费(ffe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称èi)及税费均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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