饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中分压公式是什么，分压公式是什么意思介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。分压公式是什么，分压公式是什么意思市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)分压公式是什么，分压公式是什么意思限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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