5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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