近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(chán武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数g)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类R武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数EITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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