导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(c一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音hōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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