导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为3大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗8.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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