导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

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　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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