“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学(xué)家(jiā)洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注(zhù)度从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无(wú)岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各(gè)个(gè)方面都非常明显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行(xíng)业内最低(dī)的；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我们看重的(de)一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同(tóng)时(shí)满(mǎn)足上述(shù)条件的(de)房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控(kòng)股(gǔ)等(děng)国(guó)央企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有(yǒu)可(kě)能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来(lái)的两年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是(shì)，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较(jiào)积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地(dì)控(kòng)制了公司的(de)扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指(zhǐ)出(chū)，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在(zài)各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实(shí)会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比民营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不(bù)意(yì)味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进了(le)“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一(yī)季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的(de)受青睐，和其(qí)自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持(chí)续(xù)增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较(jiào)突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻(fān)了(le)超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业(yè)链上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下(xià)游(yóu)应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地(dì)产开发环(huán)节(jié)与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民(mín)保有的(de)住房规模越来越大，随(suí)着时间(jiān)的(de)增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计(jì)，目(mù)前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都是(shì)来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们(men)分(fēn)别是富(fù)安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归(guī)母净(jìng)利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市>

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为(wèi)物业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做到提价难(nán)度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

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