导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng中国人去巴基斯坦安全吗)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代中国人去巴基斯坦安全吗已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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