饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法(凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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