万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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