文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　<耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系strong>1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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