万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗(hái)是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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