文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害p>

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害